Cara Menentukan Harga Sewa Kost

Harga sewa kost merupakan salah satu faktor penting yang menentukan keberhasilan sebuah bisnis kost. Karena harga sewa sangat menentukan keputusan calon penyewa dalam menyewa sebuah kost. Harga sewa yang terlalu tinggi tentu akan membuat kost tidak diminati oleh penyewa, sedangkan apabila harga sewa kost terlalu rendah, maka keuntungan yang didapatkan oleh pengusaha kost menjadi sedikit, bahkan pengusaha kost berisiko mengalami kerugian.

Lantas bagaimanakah cara menentukan harga sewa kost yang tepat agar kost diminati oleh para penyewa dan memberikan keuntungan yang maksimal bagi pengusaha kost? Berikut ini beberapa tips dalam menentukan harga sewa kost yang tepat.

1. Menghitung harga sewa rumah kost

Sebelum menentukan harga sewa kost, Anda perlu mengetahui berapa harga sewa rumah yang ingin dijadikan kost. Harga sewa rumah ini akan menjadi harga minimal atau harga dasar sebelum ditambahkan komponen biaya lain seperti listrik, air dan fasilitas tambahan lainnya.

Ryan Filbert, seorang praktisi investasi menyebutkan bahwa pada umumnya keuntungan yang diperoleh dari menyewakan sebuah rumah berkisar antara 5 – 7 persen per tahun dari harga jual rumah tersebut. Harga jual yang dimaksud pada pembahasan ini mengacu pada harga pasaran, bukan harga NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak), karena biasanya harga NJOP jauh lebih kecil dibanding harga pasaran atau harga transaksi.

Hitung harga sewa rumah kost

Apabila Anda ingin mendapatkan angka yang lebih pasti, harga sewa rumah dapat dihitung dengan mengacu pada bunga deposito yang ditawarkan oleh bank. Untuk menentukan harga sewa rumah berdasarkan bunga deposito, maka digunakan rumus harga jual rumah dikalikan dengan nilai bunga deposito.

Harga sewa rumah = harga jual rumah x bunga deposito

Misalnya harga jual sebuah rumah kost adalah 1 milyar rupiah dan bunga deposito sebesar 6 persen, maka harga sewa per tahunnya adalah 60 juta rupiah.

Hitung harga sewa kamar kost

Selanjutnya untuk menghitung harga sewa kost maka harga sewa rumah tersebut dibagi dengan jumlah kamar, lalu dibagi 12 bulan

Harga sewa kost = Harga sewa rumah : jumlah kamar : 12 bulan

Misalnya rumah kost memiliki 5 kamar, maka harga sewa rumah sebesar Rp. 60 juta dibagi 5 kamar, maka diperoleh harga sewa per kamar adalah sebesar Rp 12 juta per tahun, lalu dibagi 12 bulan. Maka harga sewa untuk setiap kamar kost adalah sebesar Rp 1 juta per bulan.

2. Perhitungkan biaya-biaya

Metode perhitungan sederhana yang sebelumnya telah kami uraikan digunakan hanya untuk mendapatkan gambaran kasar dari berapa harga sewa kost yang ditawarkan. Unsur biaya-biaya juga harus diperhitungkan dalam menentukan harga sewa kost. Ada dua jenis unsur biaya pada bisnis kost, yaitu biaya jangka panjang dan biaya jangka pendek.

Biaya jangka panjang merupakan biaya-biaya yang jarang dikeluarkan dan manfaatnya dirasakan untuk jangka waktu yang lama. Biaya jangka panjang meliputi pembangunan rumah kost, renovasi rumah kost, pembelian furnitur (spring bed, meja, kursi, lemari, dll) dan peralatan elektronik (AC, pemanas air, televisi, kulkas, dll). Biaya jangka panjang jangan langsung diperhitungkan pada harga sewa dalam satu tahun, namun diperhitungkan sesuai dengan masa pakainya. Misalnya renovasi rumah kost dilakukan setiap 5 tahun, maka biaya renovasi diperhitungkan untuk jangka waktu 5 tahun.

Biaya jangka pendek lebih bersifat rutin untuk operasional kost, seperti air, listrik, gaji satpam dan asisten rumah kost. Biaya-biaya ini diperhitungkan dalam harga sewa kost setiap bulannya. Semakin banyak fasilitas yang Anda tawarkan dan semakin banyak orang yang menghuni rumah kost, tentu semakin besar pula uang yang harus dikeluarkan untuk membayar biaya-biaya rutin tersebut.

3. Fasilitas mempengaruhi harga sewa kost

Seperti yang telah kami uraikan sebelumnya, fasilitas yang ditawarkan mempengaruhi harga sewa kost. Semakin lengkap fasilitas yang ditawarkan, semakin besar pula biaya rutin yang harus Anda bayar, sehingga adalah wajar apabila harga sewa kost menjadi lebih mahal.

Beberapa fasilitas yang umumnya ditawarkan adalah AC, kamar mandi dalam, pemanas air, internet, televisi berlangganan, layanan cuci setrika dan lahan parkir. Dalam sebuah rumah kost, belum tentu setiap kamar memiliki fasilitas yang sama, sehingga harga sewa antara kamar yang satu dengan kamar yang lain juga berbeda-beda.

4. Pengaruh lokasi kost

Di dunia investasi properti dikenal faktor 3L, yaitu lokasi, lokasi dan lokasi. Ya, lokasi adalah faktor utama dalam membeli properti. Hal ini juga berlaku dalam bisnis kost. Lokasi kost sangat mempengaruhi harga sewa kost.

Kost yang berada di lokasi strategis seperti di tepi jalan raya dan berada di depan kampus harga sewanya akan lebih mahal dibanding harga sewa kost yang terletak di dalam gang sempit yang lokasinya jauh dari jalan raya atau kampus. Hal ini berkaitan erat dengan hukum permintaan dan penawaran. Semakin strategis lokasi kost, semakin banyak orang yang ingin menyewa kost tersebut.

5. Bandingkan dengan kost sebelah

Dalam menentukan harga sewa kost, sebaiknya Anda melakukan perbandingan dengan harga sewa kost di lingkungan sekitar kost Anda. Lakukan perbandingan antara harga sewa kost yang Anda tawarkan dengan harga sewa kost lain yang berada di lokasi yang serupa dan fasilitas yang sama.

Para penyewa kost sangat sensitif mengenai masalah harga sewa kost. Bila tetangga Anda menawarkan harga sewa yang lebih murah dengan fasilitas yang lebih lengkap, besar kemungkinan orang-orang yang menghuni kost Anda akan pindah ke kost tetangga. Oleh karena itu, pastikan harga sewa yang Anda tawarkan tidak terpaut jauh dengan kost tetangga Anda.

6. Sewa harian, bulanan atau tahunan?

Harga kost dipengaruhi oleh masa sewa. Umumnya masa sewa kost diperhitungkan secara bulanan, namun beberapa kost juga menawarkan sistem sewa harian dan mingguan. Masa sewa kost menyesuaikan pangsa pasarnya.

Kost harian sering dijumpai di daerah wisata dan bisnis dimana penyewanya hanya menginap selama beberapa hari. Pada kost harian Anda harus memperhitungkan biaya layanan tambahan atau amenities seperti sarapan, air minum, dan peralatan mandi. Anda juga harus bisa mengantisipasi tingkat okupansi yang rendah ketika low season.

Kost mingguan umumnya ditawarkan oleh kost yang berada di sekitar rumah sakit, dimana keluarga yang menemani pasien membutuhkan waktu yang cukup lama untuk pemulihan. Pada kost minguan tarif sewa tentu lebih murah dibanding kost harian, karena masa sewa lebih lama dan amenities yang digunakan lebih sedikit.

Kost bulanan umumnya ditawarkan oleh yang berada di sekitar kampus dan perkantoran, namun tak jarang ada kost yang memberikan potongan harga bila penghuni kost membayar per tiga bulan, per enam bulan atau per tahun. Semakin lama masa sewa, maka semakin murah harga sewa kost tersebut. Hal ini bertujuan untuk mengikat penyewa kost, sehingga mampu menghemat biaya promosi kost.

Demikianlah beberapa cara menentukan harga sewa kost yang tepat. Pastikan harga sewa kost yang Anda tawarkan mampu bersaing dengan kost di sekitar Anda dan Anda tetap memperoleh keuntungan dari bisnis kost yang Anda tekuni.